משכנתא למשפרי דיור

משכנתא למשפרי דיור

מסלולי משכנתא למשפרי דיור מיועדים למקרים בהם אתם מוכרים נכס נדל”ן קיים לטובת רכישת נכס נדל”ן חדש ומשופר. דוגמא למקרה שתואם מסלולי משכנתא למשפרי דיור היא משפחה שמוכרת דירה בת 3 חדרים בבניין ישן לטובת רכישת דירה בת 5 חדרים בבניין חדש. המשפחה פודה את הלוואת המשכנתא הקיימת ומקבלת על עצמה הלוואת משכנתא חדשה בעבור הדירה החדשה. הסכום של הלוואת המשכנתא החדשה יורכב מהסכום שנותר לתשלום בהלוואה הישנה יחד עם ההפרש בין הסכום בו נמכרה הדירה הישנה לבין הסכום בו נרכשה הדירה החדשה.

לכאורה מדובר בצעד שגרתי נדרש לעלייה ברמת החיים, אך במבחן המציאות מגלים לא מעט בירוקרטיה וקשיים. ישנם לא מעט מקרים בהם הקנייה של הדירה החדשה והמכירה של הדירה הקיימת אינן מסונכרנות כך שהמשפחה נאלצת לממן גם פתרון מגורים זמני. קושי משמעותי נוסף הוא המס שנדרשים לשלם בעלי דירות. אם נוצר מצב בו אתם מחזיקים בשתי דירות הרשויות עלולות להגדיר אתכם כמשקיעים ולדרוש בהתאם מס גבוה יותר. התייעצות מהירה עם איש מקצוע תפתור לכם את הבעיה בהגשת בקשת דחייה. החוק בישראל מגדיר פרק זמן של 18 חודשים בו תוכלו למכור את הדירה הישנה מבלי להיחשב בעלים של שתי דירות.

קניתי דירה חדשה ועדיין לא מכרתי את הישנה – מה עושים?

שוק הנדל”ן בישראל נקלע בשנים האחרונות לקשיים וקיפאון כך שבעלי דירות רבים אינם מצליחים לסגור עסקאות מכירה במחירים הוגנים. אם אתם נמצאים במצב בו לא הצלחתם למכור את הדירה הישנה שבבעלותכם במחיר הוגן וכבר רכשתם דירה חדשה – כדאי שתדעו שיש מוצא. הלוואת גישור היא פתרון מימון ביניים שנותן לכם מרווח נשימה כך שאנכם נאלצים למהר למכור את הדירה הקיימת במחיר הפסד.

הלוואות גישור הן הלוואות שניתנות לטווח קצר (עד 3 שנים). מטרת ההלוואה היא מימון ביניים עד לשלב בו תמכרו את הדירה הקיימת ותחתמו על הלוואת משכנתא חדשה. החשוב להדגיש שהריבית של הלוואות הגישור גבוהה בצורה משמעותית מזו של הלוואות המשכנתא. כדאי לקחת הלוואת גישור רק כאשר אין מוצא אחר.

עושים סדר במשכנתאות וחוסכים

מכרתם דירה, לקחתם הלוואת גישור ואתם מחפשים כעת משכנתא חדשה בתנאים אטרקטיביים – מה עושים קודם? על מנת לקבל את ההחלטה הנכונה וליהנות מהתנאים הכי טובים אתם זקוקים ליועץ מקצועי שיעשה סדר בכל ההלוואות. הסכום של המשכנתא החדשה יורכב מהיתרה לתשלום של המשכנתא הישנה יחד עם הסכום הדרוש לכם להשלמת רכישת הדירה החדשה.

מה כדאי לעשות?

אם התמזל מזלכם והריביות במשק נמוכות תצליחו לקבל הלוואת משכנתא למשפרי דיור בתנאים אטרקטיביים במיוחד. במידה והריביות דווקא גבוהות כדאי לבחון אפשרות של גרירת משכנתא (העברה של המשכנתא הקיימת בתנאים הקיימים לנכס החדש). גרירת משכנתא מתבצעת אל מול הבנק בו קבלתם את הלוואת המשכנתא הנוכחית.  שימור של תנאי המשכנתא הישנה משתלם ומומלץ רק במקרים בודדים בהם תנאי השוק בהם נחתמה הלוואת המשכנתא הקיימת עדיפים על פני התנאים הנוכחיים.

לרוב, הצעד המשתלם והנכון ביותר מבחינה כלכלית הוא הליך של מחזור משכנתא בו אתם מסלקים את המשכנתא הישנה ולוקחים משכנתא חדשה בתנאים אטרקטיביים יותר.